商宅楼的可行性研究(附施工进度计划)

商宅楼的可行性研究(附施工进度计划)(含选题审批表,任务书,开题报告,中期检查报告,毕业论文11500字)
摘  要：本报告主要写商宅楼的可行性研究—明城国际。文章先采用消费分析、住房需求量分析、房地产项目的SWOT分析，进行市场定位和市场竞争力，再采用定量预测、定性预测进行市场预测。然后用回归分析法和比价法进行价格预测。而财务分析运用动态分析与静态分析相结合的方法，对项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡等方面进行分析，从而对项目的回收与回报做出准确的预测，并对项目进行各种风险分析。通过各种分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理、项目是否可行。
关键词：明城国际；可行性研究；财务评价；风险分析；

The Feasibility Study of Business–Living Building
Abstract: The article states the feasibility study of business–living building —Bright City International. This paper adopts consumption demand analysis, housing estate project analysis, SWOT analysis to do market positioning and market competitiveness. It uses the quantitative union qualitative forecast to predict the market forecast. Then it uses regression analysis and comparison method to predict the price. And the financial analysis uses the dynamic and static method to analyze the project financial profit ability, the repayment ability, fund balance and so on. Thus it can make accurate predictions for the recovery and return. It also does risk analysis of the project. Through the analysis and evaluation, the project can be judged whether it is feasible in technique, whether it is reasonable in economy and whether the project is feasible.
Key words: Ming City International; Feasibility study; Financial evaluation; Risk analysis;

2 总论
2.1 项目开发背景
本项目是长沙市商宅楼产品开发，总建筑面积91936.52㎡，明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。项目位于长沙市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。
明城国际中心是目前湖南第一超高层楼宇，建筑高达153.05米，放眼全城亦属罕见。项目共有48层，总建筑面积约为9万平方米，规划户数近1200户，由50-60平方米单身公寓产品、100平方米二房户型、120平方米三房户型、3层底商组成，其中50-60平方米的小户型占80%。
项目集购物、商务、休闲、娱乐等各种功能，周边更是聚集更多的高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪庭大酒店，坐享主流商圈财富磁场聚集区，以日益稀缺的地段价值换来无与伦比的投资回报，经典户型宜居、宜租、宜办公，五星级酒店设施配套、高素质软硬件服务保障，全情演绎城市中央的上层峰会。
2.2 项目概况
项目名称：“明城国际”项目
建设地点：长沙市芙蓉中路与白沙路交汇处的西北角
建设单位：长沙明城房地产开发有限公司
企业性质：私有
工程概况：“明城国际”项目总用地面积6420.59㎡，总建筑面积91936.52㎡，其中地上建筑面积73640.52㎡，地下建筑面积18218.26㎡，大楼平芙蓉路地面以上48层，地下4层，建筑主体总高153.05m，大楼1～3层为商业用房，4～48层为中小户型住宅，其中第4、18、33层设置避难区，地下1～4层为停车场及设备用房和人防工程。
资金来源：本项目自有资金1亿，房产抵押1亿，新建贷款5000万，不足资金通过预售房款解决。
2.3 可行性研究报告编制依据
（1）GB50180-93《城市居住区规划设计规范》
（2）GB50096-1999《住宅设计规范》
（3）UJJ75-97《城市道路绿化规划及设计规范》
（4）DGJ08-7-2006《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（5）GB8979-96《污水综合排放标准》
（6）GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》
（7）GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》
（8）GB8172-87《城镇垃圾农用控制标准》
（9）GB16889-1997《生活垃圾填埋污染物控制标准》
（10）中华人民共和国建设部建标[2002]205号发布的《房地产项目经济评价方法》
（11）中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》
（12）湖南省目前土地报建费用收费标准
（13）湖南省建设委员会[2002]湘价房字第71号文件
（14）湘建价协[2004]23号文件
（15）建设单位提供的基础资料
 

目    录
摘要    1
关键词    1
1 前言    2
2 总论.    2
2.1项目开发背景    2
2.2项目概况    2
2.3可行性研究报告编制依据    3
2.4可行性研究报告研究范围    3
2.5研究结论与建议    3
2.6主要经济技术指标    4
3 住宅市场分析与营销战略    4
3.1当前市场现状    4
3.2长沙市商品房现状与市场需求    5
3.3当前住宅市场面临的矛盾和问题    6
3.4营销战略    6
3.4.1确定项目整体形象    6
3.4.2“卖点”分析    6
3.4.3营销推广策略    7
4项目选址及建设条件    7
4.1区位优势    7
4.1.1宏观区位    7
4.1.2 微观区位    8
4.2建设条件    8
4.2.1自然条件    8
4.2.2工程地质条件    9
4.2.3周边建筑与环境条件    9
5建设规模及总体布局    9
5.1用地规划    9
5.2工程项目一览表    9
5.3建设规模    10
5.3.1工程结构概况    10
5.3.2室内外装修概况    10
5.3.3屋面工程    10
5.3.4给排水系统    10
5.3.5电气系统    10
6项目实施进度安排    11
7投资估算与资金筹措    11
7.1投资估算    11
7.2资金筹措    11
8财务报表的编制    11
9经济效益分析    14
9.1销售价格    14
9.2销售进度及付款计划    14
9.3税费率    14
9.4盈利能力分析    14
9.4.1项目的价格定位    14
9.4.2项目销售计划及销售收入估算    15
9.4.3项目经营成本估算    15
9.4.4项目利润估算    15
9.5清偿能力分析    15
9.6盈亏平衡分析    16
9.7敏感性分析    16
10 风险分析及对策    17
10.1市场风险分析    17
10.2经营管理分析    18
10.3金融财务分析    18
11 结论    18
参考文献    18
致谢    19
附图    20
附表    21